Q&A:房地产「生前赠与」怎么做才好?签字后还能同在屋簷下吗?

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2020年底通过的 Ley 27587 号法案修订条款,简化了 2015 年的民法 (CCYC) ,使房地产办理「生前赠与」(donación) 成为阿根廷更有保障的合法工具后,登记的房产捐赠数量在 2021 年创下了新高,布市预计到年底将有 1 万笔办理生前赠与 (前一年只有1882笔)。

  • 布宜诺市的代书公会,自 2004 年有记录以来,一年的最高记录是 2007 年登记了 7727 笔;这记录在 2021 年 10 月被打破 (当时已有 8366 笔)。

通过代书公证赠与财产,房地产所有者得以在其有生之年,行使意愿「生前赠与」;而不再凭借立遗嘱或「死后继承」。

为什么突然这么多人办理赠与?

在该法修订之前,办理「生前赠与」可能还得小心一些隐藏的「地雷」,因为还有 10 年的观察期。最可能发生的情况是,突然有某个不知情的私生子出现,要求属于他或她的财产份额,就可能直接影响到该房产过户。

如今修法后,如果房产已经被接受捐赠的人卖掉,就不能再找现在的屋主索要;至于受赠与者,若是获得的财产份额超过继承人的公平所得 (法律特别留给法定继承人的一部分),可以用等值的金钱来回应。

代书 (公证员) Martín Gutman 也特别指出,而且这是一种相对便宜的契约,办理捐赠的人数比几年前增加也不足为奇。

捐赠不仅对「受赠人」有利。对「赠与人」而言,提前支配遗产,还是可以保留物业的终身使用权 (usufructo vitalicio),不影响其继续住在房子里生活。代书解释:「如果赠与人是一对夫妻,通常会注明只要其中一方还活着时,就能继续使用,透过这种方式更能确保和平共处。」也就是说,赠与者再怎样也能保障有房子住,不至于净身出户。

关于房地产「生前赠与」的一些常见问答:

一、这可以撤销吗?
可以的…(点开查看内容)
可以的,经由捐赠契约上的各方同意,借助司法程序,或基于法律既定的原则都可以行使变更。
二、花费要多少?
布市和布省的差别…(点开查看内容)
代书公会表示,一般来说,在首都布宜诺市 (CABA) 辖区内的赠与,只需要缴纳按官方公布的「房地产参考价 (VIR)」所计算的低费率 (tasa) 和登记费 (derechos de registro)。

在布宜诺省 (PBA) 的话,还要多付一笔税率较高的物业无偿过户税金 (Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes),这根据捐赠物业的价值而异。

代书 (公证员) 表示「这还是比卖房便宜。」由于这做法免交印花税和房地产转让税。所以花费只有登记费、公证费、登记和证书的办理费用、公证书和第一份副本,以及代书的酬金。最后一项,代书 (公证员) 的酬金,按公会建议一般是赠与财产估值的 2%

三、赠与的房产可以出售吗?
可以的,但购买的人该注意…
房子还是可以卖掉,即使是还拥有使有权的那个人也可以。但是,根据「赠与人」的身份,和「受赠人」是否有亲属关系?有鉴于法律上存在对「赠与人」之继承者的权利保护,该产权可能会有一些短时间的限制这时如果有第三者想购买该物产,就可能有所不利。
四、关于纳税,谁该继续为该笔财产缴税?
有控制权的人交…(点开查看内容)
各种对财产直接征收的税捐、费率、物业管理费等,还是个人财产税,都是拥有财产「使用权」的人来负责支付。换句话说,如果是父亲将房产赠与给儿子,并为自己保留了使用权 (房产的使用和持有),那么税金也得由父亲支付;如果是完全赠与 (dominio pleno),那就该换儿子支付。
五、如果是婚后接受赠与,离婚会有什么影响?
赠与的是赠受者的财产…(点开查看内容)
捐赠的财产是接受者的财产,所以它不构成婚姻财产的一部分。因此,在离婚时也不用分财产。布市代书公会的 Cutri Hollar 则提醒,「但是,如果赠与的财产是一家人同住的房屋,可能发生的情况是,由于法院的判令,暂时归于非财产所有者的配偶使用。」

六、可以捐赠给未成年人吗?
可以,代书也提醒…
是的,可以这样做,但代书也提醒,在赠与契约上签字的捐赠人,和受赠的未成年人必须有亲权 (patria potestad) 关系。
 七、可以赠与给非家庭成员的人吗?
在生前赠送自己的财产给别人,法律上并没有类似的限制。
是的,我可以捐赠给任何没有被限制或禁止获得财产的人。「法律上提到,非法定继承人对捐赠人或受赠人可能采取的行动,有遗产性质,但不影响作为捐赠物件的财产。强制继承人仍然受到法律保护,只是现在当赠与的财产,影响其继承的权利时,可以使用其他机制,如有价补偿,而不是直接影响被赠与的财产;这样即使该物产已经被出售给合法收购的第三方,也能获得有价的报酬。
  • 强制继承人 (herederos forzosos) 是指,依法拥有特留分,不能通过遗嘱剥夺他们继承权的人,他们依顺位是死者的子女、父母,和配偶,配偶只继承他/她自己的财产。如果有婚后财产,则不是继承,而是婚姻关系的结算。
八、如何预防争产?
预立遗嘱来当备份…(点开查看内容)
根据 Andrea Rey 这位代书的看法是,若已经决定赠与,也清楚了解其时间规划和结论,写下遗嘱 (testamento) 可以更有利于「受赠人」这样加强,以防有亲属在没有「强制继承人」的情况下,以为自己有继承权。

例如:想捐赠给侄子 (sobrino/s),但有兄弟姐妹还在世。显然,后者可能会觉得有权要求继承。这时留下书面遗嘱上就显得非常重要。

负责公证的代书对文件的保管期限,是由每个司法管辖区决定,在首都 (CABA) 是5年,之后将由国家授权的代书公会档案馆保管。

九、同居和结婚有何不同?
同居伴侣的关系也得登记才成立…(点开查看内容)
许多在同居关系 (unión convivencial) 中共同生活的人,居住的房产在其中一方名下,代书表示另一方没有继承权。在同居关系结束后,有权该住宅多生活两年,有权领取养老金或退休金,但别的权利就没有。还要注意的是,同居伴侣的关系也得登记才成立

代书建议,以书面形式指定未婚夫妇的财产权利和义务,避免在分开后或一方死亡的情况下,又横生枝节。代书还举了例,曾遇过一些令人心酸的案例,有的伴侣在一起生活多年了,却总把办文件的事放到最后;一场突如其来的绝症,逼他们面对那些从没关心过他们的继承人,共同生活多年的配偶却只能旁观,眼睁睁看着他们夺走一切,就因为没有留下书面的遗嘱或同居的财产协议。

十、赠与的房产一定要等10年吗?
几种可能性…(点开查看内容)
代书也补充,如果「受赠人」需要在 10 年期限结束前卖掉它,只要它不是捐赠人的唯一住房,有几种可能性。

  • 如果「赠与人」还在世,他可以表示同意或取消捐赠;
  • 如果已不在世,可以办理遗产继承并取得继承人的声明,或是有利于「受赠人」的有效遗嘱内容,就可以自由买卖该房产。

如果遗产较大,在不排除捐赠的情况下,可以用信托 (fideicomiso) 的形式,这是一种信托契约,资产将被转让给一个自然人或法人,由其作为受托人管理。

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