新租屋法上路提要 屋主是否將漲價應對？

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新的《租屋法》在疫情期間，參議院急就章表決 (眾議院在2019年11月通過)，政府也以最快速度簽署、在國家公報上公告生效，修訂國家民事商業法 (CCyC) 的Ley 27.551法，對民間住家用的房屋租賃合約訂立做出規範，其中的大變動包括把租期從原來的「最少兩年」放寬為「三年」。
刊載國家公報的隔天就會開始生效，也就是從週三 (7/1) 開始簽訂的租屋合同，都得依此辦理。
新法也針對租屋合同 (租金) 數字、大樓管理費的支付和趨逐房客，明令規範。而且還將創立「社會租房國家專案」 (Programa Nacional de Alquiler Social) 幫助弱勢族群有家可歸。

但iProfesional也警告，隨著《新租屋法》的面世，屋主們將漲價自保的「新法效應」：36個月過後，變數太多，租金數字可能變得一文不值，因此屋主們會「一開始就把價格拉高」，如今已經有40%、45%，甚至更多的趨勢。
再來就是三年的時間太長，很多人現在不想賣房是因為「有行無市」，但終究想等待時機賣掉。這時租約就可能變成絆腳石。
但也有房仲業者認為，新法也未必全是站在租戶這邊。三年的經濟變數，工資不可能一直不調漲。再加上屋主可以要求強制性的保險，以應對租戶不支付租金的賠償，避免房產遭他人不當佔用的損害。

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住家用的《新租屋法》修訂的要點如下：

1. 租金一年可調整一次，其調幅將是取國家統計局 (INDEC) 公佈的消費者物價指數 (IPC)，和國家社會福利局 (Anses) 公佈的稅前平均工資指數 (Ripte) ，由中央銀行 (BCRA) 負責取其中間值，並每個月公佈。
   換言之，租金的漲幅將是官方通膨和工資調幅的平均值。
2. 租屋合同的最短期限，從兩年延長至三年；特殊情況列在CCyC第1199條款 (大使館、旅館、倉庫，展場等不在此限)。而且租戶可以提前解約，第一年過六個月後，只要提前三個月通知就不用賠償。
3. 正式通知的渠道增加電子郵件 (Domicilio electrónico)，修訂CCyC第75條款。
4. 禁止屋主要求房客簽下借據 (pagarés) 或其他不在合約內的文件 (修訂CCyC第1196條款)
5. 屋主不得向住家房客收取，超過一個月租金預付款；保證金 (押金) 收取也不能超過第一個月的租金金額。保證金 (押金) 的退還，金額必須和最後一個月的租金對等 (不到一個月就按比例)。
6. 租屋需要緊急修理，若是房東不肯，在存證通知24hs後又默不作聲，租戶可以先對進行修繕，並從租金裡面扣除花費。若是小修理，則通知後應等待屋主10天時間 (修訂CCyC第1201條款，增加1204 bis)
7. 房客無需支付大樓管理費 (物業費) 裡的非經常性花費 (例如公共設施的大整修)；房產稅 (例如布市的ABL和布省ARBA) 也是屋主自己承擔。
   只有常態的大樓管理費，即相關服務是由租戶繳交。
8. 租戶可以提出法令列舉的擔保方式其中兩項，屋主必須選擇其中之一做為擔保，選項有：不動產擔保、銀行擔保、履約保險，以及金錢擔保、或擔保人、或租戶的個人擔保 (若租戶不只一人，可以加上工資單、收入證明)。
   換言之，不動產擔保不能再是唯一條件，而是要商量。
9. 個人擔保的金額，房東不能要求超過單月租金的五倍，除非擔保的是工資單或收入證明，則不能超過十倍。
10. 屋主必須提前三個月通知租戶是否續約，以及新合同的條件內容。
11. 屋主在執行驅逐令之前，必須明確通知租戶，租戶在收到明確通知之後，有至少10天的時間可以支付。
12. 屋主有義務將租約合同上報國稅局 (AFIP)，期限由AFIP指定。
13. 租約談判，只能交由註冊立案的房產經紀人 (專業仲介) 代理；仲介佣金，雙方 (屋主和租戶) 各付各的。
14. 「社會租房國家專案」(Programa Nacional de Alquiler Social) 的設立，將採取必要措施，讓弱勢族群可以合規正式的租約，租到合適的房屋。
15. 新法責令各省府和布宜諾直轄市，應由公家成立仲裁機構，以免費或是低廉收費調解糾紛、化解租賃衝突。

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