新租屋法上路提要 屋主是否将涨价应对？

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新的《租屋法》在疫情期间，参议院急就章表决 (众议院在2019年11月通过)，政府也以最快速度签署、在国家公报上公告生效，修订国家民事商业法 (CCyC) 的Ley 27.551法，对民间住家用的房屋租赁合约订立做出规范，其中的大变动包括把租期从原来的「最少两年」放宽为「三年」。
刊载国家公报的隔天就会开始生效，也就是从周三 (7/1) 开始签订的租屋合同，都得依此办理。
新法也针对租屋合同 (租金) 数字、大楼管理费的支付和趋逐房客，明令规范。而且还将创立「社会租房国家专案」 (Programa Nacional de Alquiler Social) 帮助弱势族群有家可归。

但iProfesional也警告，随着《新租屋法》的面世，屋主们将涨价自保的「新法效应」：36个月过后，变数太多，租金数字可能变得一文不值，因此屋主们会「一开始就把价格拉高」，如今已经有40%、45%，甚至更多的趋势。
再来就是三年的时间太长，很多人现在不想卖房是因为「有行无市」，但终究想等待时机卖掉。这时租约就可能变成绊脚石。
但也有房仲业者认为，新法也未必全是站在租户这边。三年的经济变数，工资不可能一直不调涨。再加上屋主可以要求强制性的保险，以应对租户不支付租金的赔偿，避免房产遭他人不当占用的损害。

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住家用的《新租屋法》修订的要点如下：

1. 租金一年可调整一次，其调幅将是取国家统计局 (INDEC) 公布的消费者物价指数 (IPC)，和国家社会福利局 (Anses) 公布的税前平均工资指数 (Ripte) ，由中央银行 (BCRA) 负责取其中间值，并每个月公布。
   换言之，租金的涨幅将是官方通膨和工资调幅的平均值。
2. 租屋合同的最短期限，从两年延长至三年；特殊情况列在CCyC第1199条款 (大使馆、旅馆、仓库，展场等不在此限)。而且租户可以提前解约，第一年过六个月后，只要提前三个月通知就不用赔偿。
3. 正式通知的渠道增加电子邮件 (Domicilio electrónico)，修订CCyC第75条款。
4. 禁止屋主要求房客签下借据 (pagarés) 或其他不在合约内的文件 (修订CCyC第1196条款)
5. 屋主不得向住家房客收取，超过一个月租金预付款；保证金 (押金) 收取也不能超过第一个月的租金金额。保证金 (押金) 的退还，金额必须和最后一个月的租金对等 (不到一个月就按比例)。
6. 租屋需要紧急修理，若是房东不肯，在存证通知24hs后又默不作声，租户可以先对进行修缮，并从租金里面扣除花费。若是小修理，则通知后应等待屋主10天时间 (修订CCyC第1201条款，增加1204 bis)
7. 房客无需支付大楼管理费 (物业费) 里的非经常性花费 (例如公共设施的大整修)；房产税 (例如布市的ABL和布省ARBA) 也是屋主自己承担。
   只有常态的大楼管理费，即相关服务是由租户缴交。
8. 租户可以提出法令列举的担保方式其中两项，屋主必须选择其中之一做为担保，选项有：不动产担保、银行担保、履约保险，以及金钱担保、或担保人、或租户的个人担保 (若租户不只一人，可以加上工资单、收入证明)。
   换言之，不动产担保不能再是唯一条件，而是要商量。
9. 个人担保的金额，房东不能要求超过单月租金的五倍，除非担保的是工资单或收入证明，则不能超过十倍。
10. 屋主必须提前三个月通知租户是否续约，以及新合同的条件内容。
11. 屋主在执行驱逐令之前，必须明确通知租户，租户在收到明确通知之后，有至少10天的时间可以支付。
12. 屋主有义务将租约合同上报国税局 (AFIP)，期限由AFIP指定。
13. 租约谈判，只能交由注册立案的房产经纪人 (专业仲介) 代理；仲介佣金，双方 (屋主和租户) 各付各的。
14. 「社会租房国家专案」(Programa Nacional de Alquiler Social) 的设立，将采取必要措施，让弱势族群可以合规正式的租约，租到合适的房屋。
15. 新法责令各省府和布宜诺直辖市，应由公家成立仲裁机构，以免费或是低廉收费调解纠纷、化解租赁冲突。

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