阿根廷房地產市場正面對一個矛盾處境：匯率穩定後建築成本飆升，中古屋價格卻沒跟上，兩者之間的落差把整個產業鏈卡住了。
經濟學家乃德里科·乃薩雷斯·盧科（Federico González Rouco）4月14日在羅薩里奧商業交易所舉辦的建築論壇（Foro de la Construcción Converge）上直言：「這兩年最大的失望就是中古屋價格。」他估算，中古屋每平方公尺均價落後合理水準約 27%，比照建築成本、美元計價薪資和其他投資標的來看，價格明顯偏低。
這個數字不只是統計上的差距。González Rouco 指出，價格落後直接造成三個連鎖效應：屋主不願意以低價出售，交易量上不來；買賣停滯導致市場流動性不足；新建案的售價被壓住，開發商的財務模型算不過來。表面上看市場有在動，實際上卡得死死的。
建築成本暴漲，開發商利潤歸零
匯率穩定帶來的副作用是美元計價成本急速攀升。波特蘭集團（Grupo Portland）董事乃蘭·莫阿德布（Alan Mohadeb）說，許多建案原本規劃時每平方公尺成本約 US$1,100，實際執行時飆到 US$1,800 以上，漲幅在 40% 到 70% 之間。
「利潤被壓縮到極限，很多案子根本沒有利潤可言。」這是論壇上多位開發商的共同說法。
Mohadeb 提到一個關鍵數據：布宜諾斯艾利斯市目前在建的 400 萬平方公尺工地中，80% 屬於小型建案。這些小開發商當初根本沒預料到成本會漲這麼快。
土地價格也沒有配合調整。布宜諾斯艾利斯首都特區的成熟地段，土地成本很多不低於 US$800/m²。Mohadeb 說：「地主的期望還停留在上一個週期，那時候成本低、流動性高。」
因為市中心的數字算不過來，越來越多開發商開始往外看。內烏肯省的巴卡穆爾塔（Vaca Muerta）地區，土地成本可以壓到 US$200/m² 以下，即使建築成本差不多，利潤空間也能回來。
建築業沒有真的復甦
Invecq 顧問公司經濟學家艾斯特班·多梅克（Esteban Domecq）提供了另一組數據：建築業活動量目前仍低於 2022 年水準約 17%，復甦並未站穩。
公共工程的情況更慘。米雷伊政府的財政緊縮政策直擊公共建設，目前公共工程量比先前水準低了約 75%，幾乎等於歸零。建築業長期仰賴的公共工程引擎，現在完全熄火。
Domecq 補充一個容易被忽略的因素：前一波不確定性最高的時期，很多企業大量囤積建材，靠庫存撐住了在建工程。「那個緩衝已經用完了，現在活動量的下滑才真正反映出來。」
他認為問題不在成本的絕對水準，而在調整速度。「我們從一個核爆級的匯率環境走出來，那時候的成本是 60 年來最低點。美元計價成本上升的速度超過了需求端的反應能力。」
房貸仍是少數人的遊戲
González Rouco 指出，房貸雖然在回溫，但在總交易量中佔比仍然極低。跟其他國家相比，阿根廷靠房貸買房的人是「例外中的例外」。
金融分析師克勞迪歐·蘇乃維奇（Claudio Zuchovicki）認為，UVA 房貸在目前房價偏低的環境下重新成為可行選項。但他也承認，這取決於對未來經濟的預期。「市場是貴還是便宜，要看這個國家往哪個方向走。」
長期缺乏房貸迫使開發商自行設計融資方案。Grupo Proaco 的盧卡斯·薩林（Lucas Salim）說，現在的挑戰是「在一個歷史上沒有房貸的市場裡，靠適應能力生存」。Torre Puerto 的瑪麗亞·乃西·科雷亞（María José Correa）則提出不同思路：減少預售，引進機構資本，專注於租金收益型開發。
三到五年的正常化之路
Domecq 預估，建築業要回到正常水準，需要三到五年。需求、融資和投資水準都需要時間重建。
綜合論壇上各方說法，阿根廷房地產市場的結構性問題可以歸結為：中古屋價格卡住 → 新建案售價上不去 → 成本卻因匯率正常化而飆升 → 開發商利潤消失 → 交易量起不來。房貸市場的薄弱又讓需求端缺乏支撐。
國家報的報導聚焦於開發商和經濟學家在這場論壇上的共識：問題不是市場沒有機會，而是價格體系還沒調整到位。中古屋那 27% 的落差，就像一個堵住的閥門，整條管線都在等它打開。
