阿根廷房地产市场正面对一个矛盾处境：汇率稳定后建筑成本飙升，中古屋价格却没跟上，两者之间的落差把整个产业链卡住了。
经济学家乃德里科·乃萨雷斯·卢科（Federico González Rouco）4月14日在罗萨里奥商业交易所举办的建筑论坛（Foro de la Construcción Converge）上直言：「这两年最大的失望就是中古屋价格。」他估算，中古屋每平方公尺均价落后合理水准约 27%，比照建筑成本、美元计价薪资和其他投资标的来看，价格明显偏低。
这个数字不只是统计上的差距。González Rouco 指出，价格落后直接造成三个连锁效应：屋主不愿意以低价出售，交易量上不来；买卖停滞导致市场流动性不足；新建案的售价被压住，开发商的财务模型算不过来。表面上看市场有在动，实际上卡得死死的。
建筑成本暴涨，开发商利润归零
汇率稳定带来的副作用是美元计价成本急速攀升。波特兰集团（Grupo Portland）董事乃兰·莫阿德布（Alan Mohadeb）说，许多建案原本规划时每平方公尺成本约 US$1,100，实际执行时飙到 US$1,800 以上，涨幅在 40% 到 70% 之间。
「利润被压缩到极限，很多案子根本没有利润可言。」这是论坛上多位开发商的共同说法。
Mohadeb 提到一个关键数据：布宜诺斯艾利斯市目前在建的 400 万平方公尺工地中，80% 属于小型建案。这些小开发商当初根本没预料到成本会涨这么快。
土地价格也没有配合调整。布宜诺斯艾利斯首都特区的成熟地段，土地成本很多不低于 US$800/m²。Mohadeb 说：「地主的期望还停留在上一个周期，那时候成本低、流动性高。」
因为市中心的数字算不过来，越来越多开发商开始往外看。内乌肯省的巴卡穆尔塔（Vaca Muerta）地区，土地成本可以压到 US$200/m² 以下，即使建筑成本差不多，利润空间也能回来。
建筑业没有真的复苏
Invecq 顾问公司经济学家艾斯特班·多梅克（Esteban Domecq）提供了另一组数据：建筑业活动量目前仍低于 2022 年水准约 17%，复苏并未站稳。
公共工程的情况更惨。米雷伊政府的财政紧缩政策直击公共建设，目前公共工程量比先前水准低了约 75%，几乎等于归零。建筑业长期仰赖的公共工程引擎，现在完全熄火。
Domecq 补充一个容易被忽略的因素：前一波不确定性最高的时期，很多企业大量囤积建材，靠库存撑住了在建工程。「那个缓冲已经用完了，现在活动量的下滑才真正反映出来。」
他认为问题不在成本的绝对水准，而在调整速度。「我们从一个核爆级的汇率环境走出来，那时候的成本是 60 年来最低点。美元计价成本上升的速度超过了需求端的反应能力。」
房贷仍是少数人的游戏
González Rouco 指出，房贷虽然在回温，但在总交易量中占比仍然极低。跟其他国家相比，阿根廷靠房贷买房的人是「例外中的例外」。
金融分析师克劳迪欧·苏乃维奇（Claudio Zuchovicki）认为，UVA 房贷在目前房价偏低的环境下重新成为可行选项。但他也承认，这取决于对未来经济的预期。「市场是贵还是便宜，要看这个国家往哪个方向走。」
长期缺乏房贷迫使开发商自行设计融资方案。Grupo Proaco 的卢卡斯·萨林（Lucas Salim）说，现在的挑战是「在一个历史上没有房贷的市场里，靠适应能力生存」。Torre Puerto 的玛丽亚·乃西·科雷亚（María José Correa）则提出不同思路：减少预售，引进机构资本，专注于租金收益型开发。
三到五年的正常化之路
Domecq 预估，建筑业要回到正常水准，需要三到五年。需求、融资和投资水准都需要时间重建。
综合论坛上各方说法，阿根廷房地产市场的结构性问题可以归结为：中古屋价格卡住 → 新建案售价上不去 → 成本却因汇率正常化而飙升 → 开发商利润消失 → 交易量起不来。房贷市场的薄弱又让需求端缺乏支撑。
国家报的报导聚焦于开发商和经济学家在这场论坛上的共识：问题不是市场没有机会，而是价格体系还没调整到位。中古屋那 27% 的落差，就像一个堵住的阀门，整条管线都在等它打开。
