阿根廷的房东和准备卖房的朋友们，迎来了近年来最大的减税好消息！能让房屋的净投报率狂飙 64%！

阿根廷政府昨日（6 月 1 日）在官方公告上发布第 406/2026 号行政命令，正式为《劳工现代化法案》（Ley de Modernización Laboral）中所承诺的“住宅租售所得税豁免”补上操作说明；根据 Ley 27.802落实对“住宅租赁所得”与“不动产销售获利”豁免所得税（Impuesto a las Ganancias）的细则规定。 该政策明确规定将追溯至 2026 年 1 月 1 日起生效，其适用对象全面涵盖本国居民与非本国居民的“自然人”及“未分割继承人”。

这项政策最厉害的地方在于它具有“追溯既往”的特性。不论你手上的租约是新签的还是以前就签好的，只要是在 2026 年 1 月 1 日之后所产生的租金收益或售屋利润，通通一律免税。受益对象更是不分国籍与居住地，包含本国或海外居住的“自然人”和“未分割继承人”全都在列。

许多财税专家原本担心政策会有“房屋数量限制”（例如超过三间就不能免税），但最新公布的法规给了大家一颗定心丸：完全不设“房屋间数”上限。

法令明确指出，不论你名下有几间房子，只要“实际用途”是给租客当作家庭住宅（Casa-habitación），所有的租金收入全部免缴所得税。连同随屋附带的家具租金、大楼管理费或附加服务费，也跟着一起免税。

卖房、让渡权利也免税

对于在 2026 年 1 月 1 日之后完成的不动产交易，不仅一般的产权过户免税，甚至连“尚未交屋的购屋预约权利让渡（Cesión de boleto de compraventa）”也同样适用免税条款，大大提升了资产配置的安全性。

小心“禁止重复扣除”的条款

这项新规定藏有一个“防双重税损”的对称机制。法规指出，一旦房东享受了这项所得税豁免，那么承租这间房子的公司或个人，未来就“不能”再把这笔房租拿去抵扣（deducción）自己的所得税了。

专家指出，政府此举是为了避免国库两头失血，但这也有可能导致房东与房客在续约时产生新的角力。

市场预估：投报率迎来大翻身！

根据阿根廷财政学会（IARAF）最新发布的评估报告，这次免税对市场信心是一大激励。举例来说，若一位过去需要缴纳 35% 最高边际税率的房东，在扣除免税额和房产仲介费后，其物业的实际净投资报酬率将可以直接从 3.19% 飙升至 5.22%，相当于净利润增长了 64%。

这项重磅减税手段可望让部分房东的物业净投报率大幅飙升高达 64%，期待为低迷的房地产市场注入一剂强心针。预期将大幅拉高市场上长期租屋的物件供应量，也有助于缓和阿根廷居高不下的房屋通膨压力。