阿根廷租屋市场在 DNU 70/2023 改革后，房东与房客的权利义务出现变化。租约到期前，房东到底能不能要求房客搬走？
房东不能说赶就赶
根据《民商法典》第 1221 条，只有房客有权提前解约，且不需要说明理由。房东没有这项权利，除非合约中有明确条款。
阿根廷房产业主商会（Cámara de Propietarios de la República Argentina）主席、不动产法律师乃里克·乃巴蒂（Enrique Abatti）说明：“房东没有这项权利，除非合约中有明确约定。”换句话说，房东想提前收回房屋，合约里必须写进具体条款和理由，否则房客完全不需要配合。
DNU 70/2023 开了什么门？
改革前，房东只能在房客违约时终止合约，包括：擅自变更房屋用途、未维护房屋、弃置、或连续两期未缴租金。
DNU 70/2023 扩大了契约自由原则，新增一项条款：只要合约中载明，房东可以加入任何提前解约的理由。Abatti 指出：“改革后多了一个条目，允许依合约约定的任何理由解约。以前不存在这种弹性，现在可能性无限，前提是条款写得够精确。”
没有条款怎么办？
如果合约里没有相关条款，房东片面要求提前搬迁，房客没有义务接受。唯一的路是双方自愿协商，实务上通常搭配赔偿金，例如数个月租金或一笔固定金额（披索或美元计价）。
房客违约则是另一回事。房东可以解约，但必须举证并走法律程序，这种情况下不需要赔偿房客。
房客提前解约也变了
改革前，房客必须等满 6 个月才能提前解约，罚金依时间递减。改革后，房客随时可以解约，但罚金提高为剩余租期租金的 10%。由于这不是强制规定，双方可以另行约定条件。
Abatti 表示，他通常建议在合约中约定房客至少住满 3 个月才能解约，罚金比照旧制，用契约自由来调整到合理范围。
实用建议
碰到房东要求提前搬迁，第一步是翻开合约。没有相关条款，房客不必搬。有条款的话，确认房东援引的理由是否与合约一致。两者都不适用时，双方可以谈赔偿条件。
