Q&A:房地產「生前贈與」怎麼做才好?簽字後還能同在屋簷下嗎?

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2020年底通過的 Ley 27587 號法案修訂條款,簡化了 2015 年的民法 (CCYC) ,使房地產辦理「生前贈與」(donación) 成為阿根廷更有保障的合法工具後,登記的房產捐贈數量在 2021 年創下了新高,布市預計到年底將有 1 萬筆辦理生前贈與 (前一年只有1882筆)。

  • 布宜諾市的代書公會,自 2004 年有記錄以來,一年的最高記錄是 2007 年登記了 7727 筆;這記錄在 2021 年 10 月被打破 (當時已有 8366 筆)。

通過代書公證贈與財產,房地產所有者得以在其有生之年,行使意願「生前贈與」;而不再憑借立遺囑或「死後繼承」。

為什麼突然這麼多人辦理贈與?

在該法修訂之前,辦理「生前贈與」可能還得小心一些隱藏的「地雷」,因為還有 10 年的觀察期。最可能發生的情況是,突然有某個不知情的私生子出現,要求屬於他或她的財產份額,就可能直接影響到該房產過戶。

如今修法後,如果房產已經被接受捐贈的人賣掉,就不能再找現在的屋主索要;至於受贈與者,若是獲得的財產份額超過繼承人的公平所得 (法律特別留給法定繼承人的一部分),可以用等值的金錢來回應。

代書 (公證員) Martín Gutman 也特別指出,而且這是一種相對便宜的契約,辦理捐贈的人數比幾年前增加也不足為奇。

捐贈不僅對「受贈人」有利。對「贈與人」而言,提前支配遺產,還是可以保留物業的終身使用權 (usufructo vitalicio),不影響其繼續住在房子裡生活。代書解釋:「如果贈與人是一對夫妻,通常會註明只要其中一方還活著時,就能繼續使用,透過這種方式更能確保和平共處。」也就是說,贈與者再怎樣也能保障有房子住,不至於淨身出戶。

關於房地產「生前贈與」的一些常見問答:

一、這可以撤銷嗎?
可以的…(點開查看內容)
可以的,經由捐贈契約上的各方同意,藉助司法程序,或基於法律既定的原則都可以行使變更。
二、花費要多少?
布市和布省的差別…(點開查看內容)
代書公會表示,一般來說,在首都布宜諾市 (CABA) 轄區內的贈與,只需要繳納按官方公佈的「房地產參考價 (VIR)」所計算的低費率 (tasa) 和登記費 (derechos de registro)。

在布宜諾省 (PBA) 的話,還要多付一筆稅率較高的物業無償過戶稅金 (Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes),這根據捐贈物業的價值而異。

代書 (公證員) 表示「這還是比賣房便宜。」由於這做法免交印花稅和房地產轉讓稅。所以花費只有登記費、公證費、登記和證書的辦理費用、公證書和第一份副本,以及代書的酬金。最後一項,代書 (公證員) 的酬金,按公會建議一般是贈與財產估值的 2%

三、贈與的房產可以出售嗎?
可以的,但購買的人該注意…
房子還是可以賣掉,即使是還擁有使有權的那個人也可以。但是,根據「贈與人」的身份,和「受贈人」是否有親屬關係?有鑒於法律上存在對「贈與人」之繼承者的權利保護,該產權可能會有一些短時間的限制這時如果有第三者想購買該物產,就可能有所不利。
四、關於納稅,誰該繼續為該筆財產繳稅?
有控制權的人交…(點開查看內容)
各種對財產直接徵收的稅捐、費率、物業管理費等,還是個人財產稅,都是擁有財產「使用權」的人來負責支付。換句話說,如果是父親將房產贈與給兒子,並為自己保留了使用權 (房產的使用和持有),那麼稅金也得由父親支付;如果是完全贈與 (dominio pleno),那就該換兒子支付。
五、如果是婚後接受贈與,離婚會有什麼影響?
贈與的是贈受者的財產…(點開查看內容)
捐贈的財產是接受者的財產,所以它不構成婚姻財產的一部分。因此,在離婚時也不用分財產。布市代書公會的 Cutri Hollar 則提醒,「但是,如果贈與的財產是一家人同住的房屋,可能發生的情況是,由於法院的判令,暫時歸於非財產所有者的配偶使用。」

六、可以捐贈給未成年人嗎?
可以,代書也提醒…
是的,可以這樣做,但代書也提醒,在贈與契約上簽字的捐贈人,和受贈的未成年人必須有親權 (patria potestad) 關係。
 七、可以贈與給非家庭成員的人嗎?
在生前贈送自己的財產給別人,法律上並沒有類似的限制。
是的,我可以捐贈給任何沒有被限制或禁止獲得財產的人。「法律上提到,非法定繼承人對捐贈人或受贈人可能採取的行動,有遺產性質,但不影響作為捐贈物件的財產。強制繼承人仍然受到法律保護,只是現在當贈與的財產,影響其繼承的權利時,可以使用其他機制,如有價補償,而不是直接影響被贈與的財產;這樣即使該物產已經被出售給合法收購的第三方,也能獲得有價的報酬。
  • 強制繼承人 (herederos forzosos) 是指,依法擁有特留分,不能通過遺囑剝奪他們繼承權的人,他們依順位是死者的子女、父母,和配偶,配偶只繼承他/她自己的財產。如果有婚後財產,則不是繼承,而是婚姻關係的結算。
八、如何預防爭產?
預立遺囑來當備份…(點開查看內容)
根據 Andrea Rey 這位代書的看法是,若已經決定贈與,也清楚了解其時間規劃和結論,寫下遺囑 (testamento) 可以更有利於「受贈人」這樣加強,以防有親屬在沒有「強制繼承人」的情況下,以為自己有繼承權。

例如:想捐贈給侄子 (sobrino/s),但有兄弟姐妹還在世。顯然,後者可能會覺得有權要求繼承。這時留下書面遺囑上就顯得非常重要。

負責公證的代書對文件的保管期限,是由每個司法管轄區決定,在首都 (CABA) 是5年,之後將由國家授權的代書公會檔案館保管。

九、同居和結婚有何不同?
同居伴侶的關係也得登記才成立…(點開查看內容)
許多在同居關係 (unión convivencial) 中共同生活的人,居住的房產在其中一方名下,代書表示另一方沒有繼承權。在同居關係結束後,有權該住宅多生活兩年,有權領取養老金或退休金,但別的權利就沒有。還要注意的是,同居伴侶的關係也得登記才成立

代書建議,以書面形式指定未婚夫婦的財產權利和義務,避免在分開後或一方死亡的情況下,又橫生枝節。代書還舉了例,曾遇過一些令人心酸的案例,有的伴侶在一起生活多年了,卻總把辦文件的事放到最後;一場突如其來的絕症,逼他們面對那些從沒關心過他們的繼承人,共同生活多年的配偶卻只能旁觀,眼睜睜看著他們奪走一切,就因為沒有留下書面的遺囑或同居的財產協議。

十、贈與的房產一定要等10年嗎?
幾種可能性…(點開查看內容)
代書也補充,如果「受贈人」需要在 10 年期限結束前賣掉它,只要它不是捐贈人的唯一住房,有幾種可能性。

  • 如果「贈與人」還在世,他可以表示同意或取消捐贈;
  • 如果已不在世,可以辦理遺產繼承並取得繼承人的聲明,或是有利於「受贈人」的有效遺囑內容,就可以自由買賣該房產。

如果遺產較大,在不排除捐贈的情況下,可以用信託 (fideicomiso) 的形式,這是一種信託契約,資產將被轉讓給一個自然人或法人,由其作為受託人管理。

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