拉丁美洲大城市房价比一比：智利冠军、乌拉圭、阿根廷

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研究报告指出，在拉丁美洲 9 个国家的 14 个最重要的城市中，社区大楼公寓，每平方米的房价平均

1. 最贵的城市是智利的圣地亚哥 (Santiago de Chile)，每平方米 USD 3.441 美元；
2. 乌拉圭的首都 (Montevideo) 蒙得维的亚， USD 2.923 美元；
3. 布宜诺市，尽管在 2021 年间，美元价格下降了 4,4%，以阿币 (比索) 标价则降了 5,5%，但阿根廷首都在排名中仍是最昂贵的第三名：每平方米的平均价格为 USD 2.600 美元；
4. 之后是墨西哥城 (México DF)，为 USD 2.420 美元。

这是由拉美不动产报告 (RIAL) 和 Torcuato Di Tella 大学商学院的金融研究中心 (CIF) 分析 Zonaprop 搜寻网站得出的结论。

布宜诺市的房价，是取位于 Barrio Norte、Belgrano、Caballito 和 Recoleta 的大楼公寓，在求售广告上的「开价」来比较 (还不是成交行情)。

这其中并不包括单间式公寓房 (monoambientes) 在内，主要是有一到二间卧室的公寓房型，面积 (含车库) 20 至 100 平方米、开价在 USD 1 万到 USD 30 万美元之间，并设定露天面积的一半不超过 200 平方米的物件。

Zonaprop 在阿根廷和乌拉圭的商业总监 Leandro Molina 表示，2016 年到 2017 年之间，随着 UVA 贷款刺激了 (阿根廷) 市场，这种贷款推出后的房屋的销售和购买需求都有了大幅增长。这使得房价稳步上升直到 2019 年中旬，房价达到了平均 USD 2800 美元/平方米 (m2) 的峰值。

在这两年后的变动，虽然后来的房价有下降，但仍然高于上述信贷工具 (UVA) 带动之前的水平。这一定程度解释了，尽管阿币 (比索) 在近几年强烈贬值，房价普遍下降；但和拉美地区比较，阿根廷的住房成本仍然相对昂贵。

哪里最便宜？

调查显示，拉美地区房价最低的城市是厄瓜多尔的基多 (Quito，USD 1.225)、哥伦比亚的波哥大 (Bogotá，USD 1.239)，以及阿根廷的科尔多瓦  (Córdoba，USD 1,311) 和罗萨里奥 (Rosario，USD 1,544)。/ 每平方米

自疫情发生以来，科尔多瓦省会 (Córdoba市) 的房价已经下探了至少 35%，该市的房地产业者认为，价格普遍下降后，房地产市场又开始活跃起来。

科尔多瓦 (Córdoba省) 房仲协会的主席 Virginia Manzotti 强调：从 CEI 的统计数据可以观察到，租赁和售屋的交易都在动起来；突显人们仍是相信砖块 (不动产的避险价值)。

而需求量最大的房型，多是 6 万到 10 万美元的房产；超过 10 万美元的，一般是靠小额融资，或是卖家肯接受较小的房产或汽车作为部分付款，等其他的办法交易。

科尔多瓦人也想远离大城市，多数往 La Calera 方向寻找，接近 Carlos Paz 高速公路，Alta Gracia、Anisacate 和 La Bolsa 这些南向地区，重点是距离科尔多瓦省会不要超过 30 分钟、交通便利又能亲近大自然。

▲如今的科尔多瓦，成了地价便宜、建筑成本也更低的选择，这再加上省立银行积极提供有补助的抵押贷款，这对租金数字封顶，转化成较低的房价。

Santa Fe 省的第二大城罗萨里奥 (Rosario) 的价格，下跌还比布宜诺市更多；不过相对于阿根廷其他内陆的房地产市场而言，已算是稳固，降幅比科尔多瓦小。这与其身为重要的农业城市 (港口) 有关，人均收入较优渥，但相对的土地和建筑成本也偏高。Rosario 许多地区的新建屋，未来都还有更多增值的空间 ▼

阿根廷房价下降，但依然是南美前三名

智利的圣地亚哥现在虽然还是「最昂贵的拉美城市」，且遥遥领先其他城市，但单独比较历史价格，智利的房价已经下降了 20%。尤其是在该国的首都地区，可以观察到公寓的需求减少，积累了不少待售屋。

在哥伦比亚和秘鲁，出售屋的供应量也大幅增长，这导致市场竞争加剧，使得每平方米价格下降。特别是哥伦比亚因为贷款容易、利率低、各种补助申请都数位化，重新激活了建筑业。

对岸的乌拉圭

蒙得维的亚 (Montevideo) 推出了住房计划 Promovidas 后，开发建商有为期 10 年的免税条件基础，更加巩固其吸引投资的地位，除了价格之外、管理费低廉，租金回报率以美元也在 5% 至 6% 之间。再加上乌拉圭首都，船票和机票都便宜，对阿根廷的投资人而言，资金流动更方便。这引发了更多的需求，推动了价格上涨。在这样优渥的商业环境下：每平方米的价格上升到今天的近 3.000 美元。