包租公/婆：签约应向AFIP报备　也将影响诉讼效力　如何进行？

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去年修订的新租赁法 (Ley 27.551) 自2020年7月1日颁布后，其中一项新规就是：所有租约都应向税务机构 (AFIP) 注册立案。但新法上路后，相关的租约登记渠道尚未建立。
如今联邦公共税务管理机构 (AFIP) 终于拟具相关制度，宣布将自3月1日开始正式规范，要求今后所有不动产的租约 (包含家用和商用)，都必须上传AFIP官网备案。所有2020年7月1日之后的有效租约，包括今年３月签署的，都得在2021年4月15日 (含) 之前完成登记。

• 系统将自3月1日开始上线；
• 新签合约有15天登记期限 (15 días corridos posteriores a su celebración)；
• 除了租约里的甲乙双方，经手交易的房产业者 (仲介、代书公证) 也可以代其客户登记。

官方将借此，督促租赁双方都能落实纳税义务、促房市交易资讯透明化；税务机构今后将建立数据库比对，充份掌握房市里有哪些人是包租公/婆？又有哪些租房族？他们租房的条件如何？
媒体报导，修法目的除了让房市交易“台面化”，租户联盟宣称，房市有高达八成 (80%) 都是“黑市交易”，逃税者为数可观；另一目标也是为了落实居住正义，解决困扰已久的都会民怨，试图创造对租房者更有利的条件，让弱势族群也能“住者适其屋”。
但业界也认为，长期而言屋主仍会寻求将成本转嫁，导致房租加价，甚至让更多交易地下化；而包租公/婆的利润势必将被削薄，市面上已见到许多住宅退出租屋市场，转而出售。
租约上传、登记重点：

1. 以个人税务密码 (clave fiscal) 登入AFIP官网 afip.gob.ar，点选“Registro de Locaciones de Inmuebles-Reli-Contribuyente” 作《不动产租约登记》。
2. 所有的不动产租约都应作登记，包括市区内的房地、农地、短期租屋、旅游住所、商业中心甚至超市里面的店舖、固定或移动式空间等租约，都在其范筹。
3. 登记的同时，必须以 *.pdf或 *.jpg格式，上传合同内容为附件。
4. 如果承租方是外国人，此义务将由其在阿根廷的代理人负责，不分代表的形式，包括二房东在内。
5. 国家机关、省/市政府，各政府部门不分中央或地方，不在此限。

新法还规定，租约纠纷若引发法律诉讼、对簿公堂前，法官得先向税务机构 (AFIP) 查验租约。而法院的通报系统也将从4月15日开始上线。
换言之，日后屋主想依法执行“逐客令”(desalojos)，先决条件将是租约曾登记生效。 

• La ley N° 27.551 dispuso que cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato. El sistema para las comunicaciones judiciales estará disponible a partir del 15 de abril.

▼布市 (CABA) 城内各小区的大楼公寓租金比较，标黑(*) 者为同户型的租金在该小区最低；标红(**) 则代表同户型在该小区租金最贵：

• infobae：Nuevo registro de alquileres: para las inmobiliarias, subirán los precios, habrá más informalidad y los dueños tendrán menos rentabilidad
• Clarin：Alquileres: 15 claves sobre el nuevo registro de contratos en la AFIP